наверх
Главная \ Статьи \ Покупка квартиры \ Как самостоятельно проверить юридическую "чистоту" квартиры при покупке.

Статьи

« Назад

Как самостоятельно проверить юридическую "чистоту" квартиры при покупке.  30.05.2017 16:57

Безусловно, самостоятельные действия не заменят профессионального юриста, у которого глаз «наметан» на все нюансы, но наша инструкция поможет Вам обратить внимание на те или иные риски при приобретении квартиры.

В настоящей публикации мы предлагаем Вам пошаговую инструкцию и маленькие советы:

Как самостоятельно проверять недвижимость

Какие документы запросить у Продавца недвижимости

Как самостоятельно проверить юридическую чистоту квартиры при покупке.


1. Проверяем обременения и узнаем кто собственник

Для этого запрашиваем у Продавца адрес имущества и ТОЛЬКО САМОСТОЯТЕЛЬНО заказываем выписку из ЕГРН. Выписка из ЕГРН показывает: есть ли обременения (ограничения) на Объекте недвижимости, в том числе аресты, кто является текущим собственником. К сожалению, нередки случаи подделки этого документа, поэтому заказывать документ нужно лично Покупателю!!!!

Заказать выписку из ЕГРН можно как непосредственно в Росреестре (лично подойти в МФЦ, срок изготовления — несколько дней, стоимость 400 рублей), так и в электронном виде за 200 рублей .

После получения выписки из ЕГРН:

  • Сверяем данные по квартире с теми, что предоставил Продавец
  • Проверяем отсутствие обременений (ограничений), в том числе арестов по квартире

Далее проверяем собственника – Продавца:
  • Проверяем Продавца на наличие негативной информации на сайте Федеральной службы судебных приставов;
  • Проверяем Продавца на наличие предбанкротного состояния (смотрим наличие текущих судебных дел на сайтах мировых, районных и арбитражных судов, неоплаченных долгов на сайте судебных приставов, можно поспрашивать соседей, председателя управляющей компании). Обычно должники в предбанкротном состоянии имеют большую задолженность по коммунальным платежам.
  • Запрашиваем справки о постановки на учет Продавца в психоневрологическом и наркологическом диспансерах.

Однако, к сожалению заметим, что при самостоятельной проверке юридической чистоты недвижимости не все методы проверки доступны (не все категории должников отображаются на сайте судебных приставов в открытом доступе, справка из диспансера не дает гарантию вменяемости Продавца во время сделки), поэтому при профессиональной проверке когда имеется множество дополнительных способов проверить Продавца, информация о нем будет более полной (например, непосредственно на дату сделки возможно провести личное медицинское освидетельствование Продавца.


2. Проверяем историю перехода прав на недвижимость, восстанавливаем хронологию владения

Для этого запрашиваем:

  • Выписку из ЕГРН о переходе прав ;
  • Расширенную форму 9 и форму 12 (о снятии с регистрации некоторых категорий граждан). К сожалению, при самостоятельной проверке информация может быть неполная, но в любом случае очень важно ЛИЧНО присутствовать при получении продавцом архивной формы 9, так как наши юристы не раз сталкивались с подделкой этого документа (полученная нами информация не сходилась с той, которая содержалась в справках, предоставляемых Продавцом).

Выписываем хронологию владения с фамилиями на отдельный лист (в порядке возникновения и прекращения права) и ОБЯЗАТЕЛЬНО рядом выписываем основания перехода права собственности. В соседней колонке отмечаем: были ли эти лица зарегистрированы в квартире, и на каком основании сняты с регистрационного учета.

Дальше рассмотрим, что нужно проверить по каждому виду правоустанавливающих документов.

2.1. Если в истории квартиры была приватизация или текущий документ — основание возникновения права — договор передачи в собственность или ордер:

  • Смотрим, кто был зарегистрирован в недвижимости на дату приватизации / выдачи ордера. Если Вы видите, что на дату приватизации / выдачи ордера некое лицо было зарегистрировано, а собственником не стало, то такое лицо имеет право пожизненного пользования имуществом (право пожизненного проживания в квартире), если не утратило свое право по нижеследующим обстоятельствам.
  • Если это лицо снялось с регистрационного учета ДО отчуждения имущества ПО СОБСТВЕННОМУ ЗАЯВЛЕНИЮ (т.е. не в стационар, не в тюремное заключение, не по уведомлению), то оно утратило право пользования в случае РЕГИСТРАЦИИ в другом месте (Вам нужно всеми доступными методами проверить, где зарегистрировано это лицо сейчас);
  • Если это лицо снялось с регистрационного учета ПОСЛЕ отчуждения имущества ПО СОБСТВЕННОМУ ЗАЯВЛЕНИЮ (т.е. не в стационар, не в тюремное заключение, не по уведомлению), то оно утратило право пользования в случае РЕГИСТРАЦИИ в другом месте (Вам нужно всеми доступными методами проверить, где зарегистрировано это лицо сейчас), НО договор отчуждения может быть признан недействительным, если в нем не было указано, что имелось право пожизненного пользования (обременение), а значит, смотрим дату заключения договора отчуждения. Если прошло более 3 лет, можно проверять дальше. Если прошло менее 3 лет, как квартира после приватизации была продана/подарена, то остается риск признания такой сделки недействительной.
  • Если это лицо до сих пор зарегистрировано (и продаж имущества еще не было), то Вам нужно запросить с него нотариальное заявление о том, что оно в курсе продажи недвижимости, и намерено добровольно прекратить право пользования указанным имуществом. При этом желательно проверить, что указанное лицо после снятия с регистрационного учета по адресу проверяемой квартиры зарегистрировалось по другому адресу, либо указать это условием получения денежных средств Продавцом. Добровольно сняться с регистрационного учета такое лицо должно до сделки.

2.2. Если в истории квартиры был договор дарения или текущий правоустанавливающий документ — договор дарения

  • Если дарение осуществлялось НЕ между ближайшими родственниками, нужно проверить уплачивался ли налог на дарение.
  • Если дарение осуществлялось недавно (менее 3 лет назад) и у Вас есть возможность связаться с дарителем и одаряемым, то лучше получить нотариальное заявление от сторон сделки, что сделка не была притворной.

2.3. Если в истории квартиры был договор купли-продажи / справка ЖСК / договор долевого участия и т.п. или текущий правоустанавливающий документ — договор купли-продажи / справка ЖСК / договор долевого участия и т.п.

  • Необходимо проверить, был ли использован материнский капитал с 01.01.2007 года. Проверяем наличие детей у предыдущих собственников, проверяем оформлялась ли ипотека на эту квартиру. Если материнский капитал был задействован, то важно узнать — была ли выделена доля всем детям. Очень часто родители пишут обязательство выделить долю ребенку, а потом продают квартиру без выделения долей. Такой договор рано или поздно будет признан недействительным.
  • Необходимо проверить семейное положение и наличие согласия супруга на отчуждение имущества за последние 3 года, если квартира была ОПЛАЧЕНА в браке. Дело в том, что регистрирующие органы требуют подтверждение семейного положения на момент регистрации права собственности, а супруг имеет право на половину имущества, если она была оплачена из семейного бюджета. Это является достаточно частым основанием для последующих исков в суд.
  • По сделкам за последние 3 года необходимо проверить, не состоял ли на учете в психоневрологическом диспансере супруг, который давал согласие на отчуждение квартиры, если такое согласие требовалось,;
  • Особый момент, если недвижимость была приобретена в браке, но на момент продажи недвижимости брак Продавца расторгнут. Стандартное суждение гласит о необходимости предоставления согласия супруга на сделку. Но дело в том, что сразу после развода каждый из супругов приобретает право на 1/2 часть имущества по закону. Таким образом, это согласие впоследствии может быть оспорено. Что делать в таком случае? Или настаивать на заключении соглашения о разделе имущества между бывшими супругами ДО продажи недвижимости Вам, или брать на себя риск того, что впоследствии согласие супруга может быть признано недействительным.
  • Если сделка была или будет совершаться по доверенности, то нужно проверить доверенность на сайте Федеральной нотариальной палаты;

2.4. Если правоустанавливающий документ (текущий или какой-либо в истории) — свидетельство о праве на наследство, то проверяем: были ли иные наследники, отказывались ли они от наследства. проверьте, кто именно вступал в наследство (какая очередь наследования). Если были умершие родственники, нет ли наследников по представлению. Прошел ли срок исковой давности. Если были случаи завещания, то проверить были ли иски от наследников. Проверить иски можно на сайте районного суда (по адресу квартиры или по месту регистрации истца.)

К сожалению, проверить самостоятельно наследников очень сложно, да и профессиональные юристы никогда не дадут Вам гарантию того, что иных наследников нет. Могут быть внебрачные дети, могут быть родственники, проживающие заграницей. При этом наследование по завещанию не исключает возможности оспаривания наследства другими наследниками. Поэтому обращайте внимание на сроки исковой давности (максимальный срок – 10 лет с даты смерти наследодателя). Рекомендуем Вам при самостоятельной проверке недвижимости воздержаться от приобретения квартиры с недавно оформленным наследством.


3. Запрашиваем выписку о содержании право устанавливающих документов и документы-основания возникновения права

Список правоустанавливающих документов можно узнать и в электронной выписке из ЕГРН, где этот документ (документы) так и обозначен: «Документ-основание». Это может быть договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о праве на наследство, решение суда, договор передачи имущества в собственность граждан (приватизация), договор долевого участия и др. документы.

  • Во-первых, проверяете достаточность этих документов. Для этого смотрите в справку о содержании право устанавливающих документов и сверяете с теми документами, которые Вам предоставил Продавец.
  • Далее смотрите не по доверенности ли подписан документ. Если по доверенности, проверяйте ее действительность. Для этого звоните нотариусу и уточняйте эту информацию (к сожалению, по старым доверенностям на сайте нотариальной палаты нет реестра).
  • Смотрите от кого перешло право, какой возраст лица, которое отчуждало имущество. Прошел или нет срок исковой давности. Как в договоре предусмотрен порядок расчетов (до подписания договора, в момент подписания или после регистрации права).
  • Если срок исковой давности не прошел, а из договора НЕ следует, что деньги получены, обязательно запросите расписку о получении денежных средств, выписку по счету продавца, акт сверки взаиморасчетов или иной документ, подтверждающий расчеты по возмездным сделкам.
  • Проверьте как освобождалась квартира: принудительно или был добровольный акт приема-передачи (запросите акт, если добровольно).
  • Если были продажи от имени несовершеннолетних, узнайте какое альтернативное имущество было приобретено на имя несовершеннолетнего или денежные средства были зарезирвированы на депозите, проверьте не нарушает ли приобретенное на имя ребенка имущество права несовершеннолетнего согласно законодательству, а также уточните поданы ли документы о приобретении другого имущества ребенку в органы опеки по адресу отчуждаемой квартиры. Необходимо сравнить кадастровые стоимости отчуждаемой недвижимости и приобретаемой на ребенка. Доля ребенка, приобретенная взамен отчужденной, не должна быть дешевле.
  • При наличии несовершеннолетних собственников требуется разрешения органов опеки на отчуждение этого имущества. Сделку организовываем так, чтобы убедиться, что постановление органов опеки о согласии на отчуждение квартиры выполнено/будет выполнено точно в срок и с чётким соответствием тексту постановления;
  • Обязательно проанализируйте текст право устанавливающего документа;
  • Обратите внимание, что если собственников 2 и более, а также если собственник ребёнок, то договор отчуждения должен быть совершён только в нотариальной форме.

4. Запрашиваем форму 9 (выписку из домовой книги) о зарегистрированных лицах и форму 7, в которой будет отражено: сколько лицевых счетов открыто на квартиру и имеется ли карантин в квартире.

Как и в случае с архивной справкой формы 9, настоятельно рекомендуем лично присутствовать при получении Продавцом указанных документов, достаточно много подделок!!!

  • Если в недвижимости зарегистрированы несовершеннолетние, то необходимо убедиться, что при последующем снятии их с регистрационного учета их права не будут нарушены и что родители фактически опекают этих детей. Разрешения органов опеки на снятие с регистрационного учета несовершеннолетних детей (если эти дети не являются собственниками и не состоят на учете в органах опеки) не требуется, но в судебной практике имеются случаи, когда после наступления совершеннолетия дети расторгали сделки по отчуждению недвижимого имущества, доказав, что они фактически были лишены опеки со стороны родителей (Например: Постановление Конституционного Суда РФ от 08.06.2010 N 13-П»По делу о проверке конституционности пункта 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки В.В. Чадаевой»).
  • Взрослых собственников в добровольном порядке можно снять с регистрационного учета после сделки, поставив предоставление формы 9 (выписку из домовой книги) с отсутствием зарегистрированных лиц как условие получения денег Продавцом.
  • Анализируете полученные документы. Проверяете наличие зарегистрированных лиц по месту жительства в отчуждаемой квартире, которые не будут сняты до подписания договора купли-продажи и которые ранее отказались от приватизации данного жилья в пользу иных лиц. Проверьте были ли лица, снятые с регистрационного учета по доверенности, по суду или выбывшие в места лишения свободы, в лечебные учреждения. Проверить, были ли среди прошлых собственников пожилые люди и проверить не остались ли они, как минимум, без регистрации по месту жительства по другому адресу

5. Запрашиваем паспорт собственника и проверяем собственника

  • Проверяете действительность паспорта, не утерян ли.
  • Если собственник преклонного возраста или ведет себя неадекватно, вызывает подозрение, просите его предоставить справку из психо-нервологического диспансера, подтверждающую, что продавец не состоит на учете. Посещение указанного заведения организуйте совместно, чтобы не было случаев поделки справок. В случае, если сделка совершается лицом пожилого возраста или лицом, вызывающего подозрение, пригласите на сделку врача психиатра-нарколога, имеющего право освидетельствовать здоровье. Просите у него справку об адекватности продавца на момент подписания договора купли-продажи с печатью и подписью врача. Эта справка потом будет доказательством в суде
  • проверяем семейное положение продавца. Смотрим, состоял ли продавец в браке на момент приобретения отчуждаемого имущества. Если был — нужно согласие супруга(супруги) на сделку. Если не был, то продавец должен написать нотариально заверенное заявление о том, что на момент приобретения имущества в законном браке не состоял.

Безусловно, рассказать в одной статье все особенности проверки юридической чистоты квартиры перед покупкой просто невозможно, но мы постарались максимально подробно озвучить основные нюансы, с которыми Вы можете столкнуться при самостоятельной проверке квартиры. Конечно, в каждом конкретном случае есть множество факторов для дополнительной проверки, но, к сожалению, описать все их в рамках одной статьи просто невозможно.

Безусловно, самостоятельные действия не заменят профессионального юриста, у которого глаз «наметан» на все нюансы, но наша инструкция поможет Вам обратить внимание на те или иные риски при приобретении квартиры.

Помимо проверки недвижимости Вам необходимо будет провести юридический анализ заключаемых договоров (внесения задатка, предварительного договора, основного договора купли-продажи, договора в депозитарии или банке), настоять на включении в текст договоров пунктов о банкротстве, о распределении возникающей при перерасчетах задолженности и иной информации.

Текст: Александра Леонтьева

Источник: СПИК



Комментарии


Комментариев пока нет

Добавить комментарий *Имя:


E-mail:


*Комментарий:


Категории статей