наверх
Главная \ Статьи \ Продажа недвижимости \ Как продать квартиру: инструкция для применения.

Статьи

« Назад

Как продать квартиру: инструкция для применения.  25.05.2015 02:17

Независимо от того, как Вы продаете квартиру,самостоятельно или вы обратились в агентство недвижимости, процесс продажи квартиры идентичен и выполнение основных действий позволит Вам осуществить продажу квартиры в максимально короткие сроки и по максимально возможной цене.

Вот основные действия при продаже квартиры:

1. Выбор риэлторской компании (агентства недвижимости) :

Так как Ваше агентство недвижимости будет представлять вас как продавца вашим потенциальным покупателям квартиры, оно должно будет отстаивать ваши интересы. Необходимо выбрать надежную риэлторскую компанию, дорожащую своей репутацией, которая оценит реальный объем работ и назовет адекватную стоимость своих услуг.

Стоимость услуг не может быть заведомо низкой, потому что мошенники, скорее всего, назовут приятную для Вас «серую» цифру, при этом Вы никогда не узнаете, сколько заплатили на самом деле.

Для того чтобы оценить адекватность называемой Вам цифры, обзвоните несколько компаний, оказывающих риэлторские услуги в Вашем городе (в Вашем районе),  и уточните у консультантов ориентировочную стоимость услуг.

В обязательном порядке необходимо составить договор на оказание риэлторских услуг

риэлторские компании, которые не боятся взять на себя ответственность за результат своей работы, в первую очередь заключат с Вами договор на оказываемые услуги.

При этом договоры, составленные юридически грамотно, должны содержать следующие условия:

  • права, обязанности и ответственность сторон;
  • сроки оказания услуг;
  • стоимость услуг и порядок расчѐта за оказанные услуги;
  • порядок разрешения споров, включая порядок направления претензии и сроки ответа на неѐ;
  • юридический адрес компании, еѐ ОГРН и ИНН (по данным номерам на официальном сайте управления налоговой службы по Вашему региону Вы сможете проверить факт государственной регистрации данной компании как юридического лица), контактные телефоны.

Поскольку риэлторские компании ориентированы на широкий круг клиентов, договоры, как правило, составляются ими без использования специальных терминов, легко читаются и доступны в понимании, что также обеспечивает прозрачность оказываемых услуг.

Неблагонадежные риэлторские компании, наоборот, не будут настаивать на заключении договора, поскольку не хотят нести ответственность за свои действия.

Полная прозрачность оказываемых риэлтором услуг. Суть в том, что клиент видит только 10 –15 % проделанной работы, поэтому при выборе  риэлторской компании поинтересуйтесь, будет ли Вам предоставлен подробный отчет с перечнем произведенных работ, понесенных затрат и издержек. Данный отчет позволит Вам увидеть реальный объѐм и качество выполняемой риэлтором работы.

Добросовестные риэлторские компании дают гарантию на каждую оказываемую услугу.

Какие именно гарантии по сделкам купли-продажи предоставляет конкретное риэлторское агентство, следует узнавать при первой же беседе с сотрудником агентства еще по телефону.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Во всяком успешном агентстве недвижимости на стенах офиса можно увидеть дипломы и свидетельства, выданные по итогам различных конкурсов и соревнований в профессиональной сфере. Будет совсем не лишним ознакомиться с этими документами, обращая внимание на то, кем они выданы.

 

Примите решение о сотрудничестве с каким-либо агентством недвижимости или, все же, продавайте квартиру самостоятельно.

2. Подготовьте квартиру к продаже

• Подготовьте свое жилье к продаже, уберитесь, наведите порядок и подумайте, что еще можно улучшить в вашей квартире.
• Поработайте над восприятием вашей квартиры — наймите специалиста, или спросите совета у вашего агента по недвижимости.
• Проведите необходимый ремонт до продажи.
• Защитите вашу частную жизнь – постарайтесь убрать все, что не должны увидеть покупатели вашей квартиры.
• Если вы  продаете квартиру, где живут домашние животные, постарайтесь найти для них другое жилье на время продажи.

3. Определите, сколько стоит ваша квартира

•Самой большой ошибкой продавца является завышенная цена.
•Оценивайте вашу квартиру основываясь на сравнительном анализе рынка и проданных объектах.
•Подумайте, является ли рынок горячим, холодным или нейтральным, и оценивайте квартиру соответственно.

4. Выставляйте на продажу

• Вы или ваш агент должны определить самые горячие особенности вашей квартиры и подобрать слова для объявлений, которые помогут продать вашу квартиру.
• Утвердите план по продаже вашего агента или выясните, как рекламировать свою квартиру самостоятельно.
• Пригласите фотографа, чтобы сделать качественные фотографии вашей квартиры.
• Разместите информацию в основных каталогах по недвижимости в Интернете. Ваш агент или вы должны наполнить сеть фотографиями и описанием вашей квартиры.

5. Организуйте показы

• Если Вы задаетесь вопросом, показывать самостоятельно или передать ключи агенту по недвижимости, то знайте, что вы получите больше показов, если позволите агенту по недвижимости заняться этим, если, конечно, вы не проживаете в этой квартире.
• Ваша квартира получит немного больше просмотров, если будет продаваться в весенний или осенний период, нежели  летом или зимой.
• Продажа во время праздников, скорее всего, приведет к снижению цены.
• У вас есть только один шанс, а иногда и всего пара секунд, чтобы произвести хорошее первое впечатление.
•  Готовьтесь к «дням открытых дверей».
• Всегда просите у покупателей дать вам обратную связь, таким образом, вы сможете скорректировать цену, условия продажи и свою маркетинговую компанию.

6. Получайте предложения о покупке и ведите переговоры

• Постарайтесь, чтобы покупатели передавали свои предложения о покупке в письменном виде.
• Даже если Вы получите неприемлемое для вас предложение, продолжайте переговоры, сделайте встречное предложение. Не игнорируйте предложения покупателей.
• Обговорите возможность отказа с вашей стороны, если покупатель хочет провести встречную сделку.
• Подумайте о возможности провести встречную покупку для себя, если рыночные условия это позволяют.
• Не бойтесь предлагать покупателю полную стоимость в своем предложении, если вы продаете квартиру по конкурентноспособной цене.
• Если вы оценили вашу недвижимость правильно, будьте готовы к нескольким предложениям одновременно.

7. Предварительный договор

• После того, как покупатель сделал предложение о покупке, логично будет попросить подтверждения его намерений.
• Для этого необходимо подписать предварительный договор купли-продажи квартиры и получить от покупателя аванс или задаток. Таким образом, вы будете уверены, что покупатель настроен серьезно.
• Большинство агентств недвижимости в Санкт-Петербурге предлагают покупателю внести некую сумму в качестве задатка, аванса, залога, заклада, депозита (вставьте любое другое название). Однако, нужно помнить, что Гражданский кодекс РФ предусматривает только два варианта: задаток и аванс. Также всегда нужно убедиться в наличии полномочий у человека, принимающего у вас деньги, или передающего их вам, будь то сотрудник агентства, продавец или покупатель и сопровождать все финансовые операции расписками.

8. Оценка квартиры и подготовка документов


• В случае, если покупатель будет использовать средства ипотечного кредита для покупки квартиры, вам дополнительно придется продемонстрировать квартиру оценочной компании для определения ее стоимости.

• В случае, если ваша квартира была оценена ниже, чем цена продажи, проконсультируйтесь с вашим агентом или ипотечным брокером о возможностях.
• Низкая оценка и, как следствие, отказ банка предоставить покупателю ипотечный кредит может стать поводом для расторжения предварительного договора.

9. Проверка документов

• В случае, когда вы продаете квартиру, вопрос как проверить документы для вас не очень значим, если же вы являетесь покупателем, этот вопрос для вас жизненно важен.

10. Все необходимые проверки

•  К сожалению, большинство предложений о покупке квартир в Санкт-Петербурге делаются после первого просмотра и в следующий раз покупатель видит квартиру только при подписании акта приема-передачи, после того, как произведены расчеты и пройдена государственная регистрация.
• Мы настоятельно рекомендуем покупателям произвести повторный осмотр квартиры, которую вы собираетесь купить. Лучше вместе с техническим специалистом или со специалистом по недвижимости. Продавцам мы рекомендуем с пониманием относиться к этому.

• Если в процессе подробного изучения квартиры у покупателя возникли сомнения или вопросы, это может быть поводом для пересмотра условий сделки.

11. Обсудите все условия сделки и порядок взаиморасчетов

• В целом, стороны могут договориться о любых условиях сделки. Однако, есть ряд существенных условий договора купли-продажи недвижимости в Российской Федерации.
•  Согласуйте с покупателем место и время совершения сделки и взаиморасчетов.

•  Подготовьте договор купли-продажи, заранее ознакомьте с ним покупателя.

12. Подписание договора

• Как правило, подписание договора при продаже квартиры в Санкт-Петербурге происходит одновременно с помещением денежных средств за покупку квартиры в сейфовое хранилище (банковскую ячейку) или открытием аккредитива для безналичных расчетов.

• Обычно, покупатель вправе выбрать форму совершения сделки. Законодательством в России предусмотрены следующие варианты совершения сделок с недвижимостью: это всегда письменная форма, которая может быть простой (т.н. «договор купли продажи в простой письменной форме»), или нотариально удостоверенной (т.н. «договор купли-продажи в нотариальной форме».

• Мы рекомендуем получить более подробную консультацию по вопросу организации взаиморасчетов и выбору формы сделки у специалиста по недвижимости.

14. Регистрация договора купли-продажи

В Российской Федерации при покупке или продаже недвижимости стороны сделки обязаны зарегистрировать данную сделку в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (УФРС, ранее ГБР) по своему району.
• Важно помнить, что государственная регистрация носит заявительный характер, а большинство сделок по договору купли-продажи квартир или иной недвижимости вступают в силу после их государственной регистрации и внесения записи в Единый государственный реестр прав (ЕГРП).

15. Передача квартиры

• После того, как подписаны документы и проведена государственная регистрация права собственности (или в любой другой момент, если продавец и покупатель договорились об этом), продавец непосредственно передает покупателю квартиру, то есть с данного момента покупатель приобретает право пользоваться квартирой и начинает нести ответственность за нее.

• Передача квартиры всегда оформляется Актом приема-передачи, это обезопасит вас от неприятностей.
• После того, как все обязательства продавца и покупателя выполнены, сделку можно считать завершенной.



Комментарии


Комментариев пока нет

Добавить комментарий *Имя:


E-mail:


*Комментарий:


Категории статей