наверх
Главная \ Интеллигентное решение квартирного вопроса \ Военная ипотека в Санкт-Петербурге \ Ответы на основные вопросы по Военной ипотеке \ Продажа квартиры, купленной ранее по военной ипотеке: как снять обременение и купить новое жильё

Как продать квартиру купленную по военной ипотеке?

Государство, предоставляя возможности для приобретения жилья по программе военной ипотеке, не ограничивает военнослужащего иметь только данное жильё. В случае необходимости, можно продать квартиру, купленную по военной ипотеке и приобрести более просторное жильё в другом районе или даже в регионе.

Кроме того, во многих случаях, служба в армии проходит в нескольких регионах и  место жительства приходится менять. И не все могут рассчитывать на служебное жильё. Помимо прочего, со временем, меняется состав семьи, предпочтения и возможности военнослужащего, что может заставить задуматься о продаже ранее купленной квартиры.

Что же ждет решившегося продать квартиру на этом пути?


Во первых,   обременение в пользу банка и ФГКУ «Росвоенипотека». Согласно закона об ипотеке, квартира является предметом залога кредиторов- Банка и займодавца ФГКУ. Таким образом, чтобы продать жильё, необходимо обременение с квартиры снять. Путь один -  рассчитаться и с банком и с государством.

Во вторых, целесообразность продажи и финансовые возможности военнослужащего.


Из вышесказанного, естественно, возникают вопросы:

- Какая  сумма долга получается перед банком и государством?

- Как деньги возвращать?

- Как продавать?

- Есть ли смысл продавать?

Всё вопросы правильные, и я постараюсь дать на них ответы.

Исполнение кредитных обязательств.


1.  Взаиморасчеты с банком.  

С банком придется рассчитываться в любом случае.

Узнать сумму остатка задолженности перед банком можно  в личном кабинете заемщика (если такой ресурс предусмотрен у кредитора – например Агентство ипотечного жилищного кредитования (банки выдававшие кредиты по его стандартам Глобекс, Открытие, Росинтербанк, Примсоцбанк и т.д.) перейти в  личный кабинету заемщика), или сделав запрос непосредственно в банк.

Внимание, после уточнения остатка задолженности (если только не делались частично-досрочные погашения), Вы будете неприятно удивлены -  сумма оставшейся задолженности будет  мало чем  отличатся от суммы на дату получения кредита.

Это связанно с особенностями формирования графиков платежей, в которых заложены прогнозируемые величины:

- Ежегодные увеличения начислений на счет участника:

Ежегодные отчисления, руб.

По плану 2014 г.

2017

260 141

287 532

2016

245 880

272 700

2015

245 880

254 196

2014

233 100

финансовый
кризис

- в кредитах стандартов АИЖК уменьшение процентной ставки происходит за счет ранее планируемого снижения ставки рефинансирования. Однако, в силу сложившейся финансовой ситуации в стране, этого не случилось. Более того, согласно Указания ЦБ РФ от 55.12.2015  года она приравнена к ключевой ставке Банка России.

- согласно кредитного договора, государство оплачивает не только основной долг кредита, но и проценты. А, как всем известно, на начальном этапе, банк , прежде всего, будет брать причитающие ему проценты, и лишь в меньшей степени закрывать основной долг.

В итоге, в будущем, если ни чего не предпринимать, заемщика ожидает неприятный сюрприз – по окончанию срока кредитного договора, при возможном увольнении, военнослужащий удивится, что сумма долга составляет "кругленькую сумму"

Более подробно я  об этом расскажу  в видеоролике.


2.    Оплата долга перед ФГКУ «Росвоенипотека».Здесь  возможны 2 варианта.


Вариант 1.  Возврат  военнослужащим суммы средств целевого жилищного займа (ЦЖЗ) привлеченного им на момент приобретения квартиры (сумма указана в договоре ЦЖЗ и кредитном договоре) + сумма потраченная государством на погашение кредитного договора по текущий момент.

Все эти суммы необходимо вернуть обратно на накопительный счет.


Рассмотрим на примере одного из мох клиентов (в Вашем случае суммы будут другими):

Сумма средств ЦЖЗ на момент покупки квартиры составляла 800 тысяч рублей. Далее, в течение 4 лет, Государство выплачивало ежемесячные платежи в банке на сумму 800 тысяч рублей. Соответственно, для снятия обременения, необходимо вернуть государству сумму:


800 тыс.рублей  + 800 тыс.рублей = 1.6 млн. рублей.


Однако, не все так печально!

Данная сумма снова «вернется» на накопительный счет военнослужащего-участника НИС, и продолжит пополнятся ежемесячными взносами и средствами инвестиционного дохода, до тех пор, пока он снова не напишет рапорт на получение свидетельства участника НИС с целью покупки квартиры.


Также стоит учесть, что при оплате долга государству тоже есть проценты, согласно ставке рефинансированя ЦБ (еще раз напомню согласно Указания ЦБ РФ от 55.12.2015  года приравнена к ключевой ставке Банка России). Но, в отличие от банка, они не уходят в пользу государства, как некая прибыль. Вся сумма заново падает на именной счет военнослужащего.

Сумму задолжности и как оплатить долг перед ФГКУ "Росвоенипотека" можно узнать, сделав запрос в личном кабинете участника НИС.

Вариант 2.  Возвращать суммы средств целевого жилищного займа (ЦЖЗ) привлеченного им на момент приобретения квартиры (сумма указана в договоре ЦЖЗ и кредитном договоре) + сумма потраченная государством на погашение кредитного договора по текущий момент -  НЕ ТРЕБУЕТСЯ.

Данный вариант имеет место быть для военнослужащих у кого наступило безусловное право использования накоплений согласно ст. 10 ФЗ № 117 "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих" (с изм.от 01.05.2016 N 118-ФЗ), а именно :

Основанием возникновения права на использование накоплений, учтенных на именном накопительном счете участника, в соответствии с настоящим Федеральным законом является:

1) общая продолжительность военной службы, в том числе в льготном исчислении, двадцать лет и более;

В этом случае необходимо предоставить в ФГКУ «Росвоенипотека» данные о возникновении такого права и запросить снять обременение в пользу государства.

Продажа квартиры купленной по военной ипотеке и приобретение нового жилья (расчет и оценка необходимости).

Исходные данные:

  • Согласно оценочно- маркетингового заключения стоимость квартиры на текущий момент составляет  3,9 млн. рублей. (в момент приобретения ее в 2014 году стоимость составляла 2,8 млн. рублей  из них средства ЦЖЗ 800 тысяч рублей и средства ипотечного кредита 2,0 млн. рублей.
  • Собственные средства не использовались.
  • У военнослужащего, на момент планируемой продажи квартиры, нет безусловного права использования накоплений;
  • В 2017 году  военнослужащий решает продать квартиру и купить более просторную.
  • Будем считать, что желаемая квартира стоит  4.8 млн. рублей.


Действие 1.  Вернуть долг государству. Сюда входят ЦЖЗ, это те самые 800 тысяч рублей ( сумма ЦЖЗ привлеченная на момент покупки в 2014 году) + оплата ежемесячных платежей в банк в период 2014-2017 гг, около 800 тысяч рублей. Итого : 1.6 млн. рублей. 


Действие 2.
 Вернуть долг банку. Это сумма, к сожалению как выше сказано, не сильно уменьшилась  и составляет 1.95 млн.рублей.


Таким образом, для снятия обременения на жилье, военнослужащему нужно будет в общей сложности уплатить 1.6 млн. рублей. (государству) + 1.95 млн.рублей (банку) = 3.55 млн. рублей.

В сухом остатке получаем: ДОХОД350 тысяч рублей (стоимость квартиры на текущий момент составляет  3,9 млн. рублей - сумма ЦЖЗ + платежи по кредитному решению + основное тело долга = 3.55 млн. рублей )

И это еще не плохо. В настоящий момент, в связи с текущей обстановкой на вторичном рынке недвижимости, ДОХОД может свестись к 0 рублей или вообще уйти в "-". Но это отдельная тема ля разговора.

Продолжим смотреть на это в "Розовых очках" :


•    У военнослужащего есть полученный доход в размере 350 тысяч рублей, оставшихся после продажи старой квартиры и оплаты долгов (при этом берем в расчет что продажу квартиры осуществлял сам военнослужащий, без привлечения агентов по недвижимости - средняя стоимость услуг от 3 до 4 % от продажной стоимости квартиры что в нашем случае составило бы 117 - 156 тысяч рублей).
•    Возвращенные государству 1.6 млн. рублей обратно на именной накопительный счет, которыми можно снова воспользоваться в полном объеме.
•    Положительная кредитная история (если деньги для снятия обременения были заемными, это может в дальнейшем сыграть свою роль).


Теперь, военнослужащий, располагая суммой 1.6 млн. рублей (ЦЖЗ) + 350 тысяч (Доход с продажи) = 1.95 млн. рублей для первоначального взноса, а также возможным ипотечным займом от банка в сумме 2.2 млн. рублей (это максимальная сумма на 2017 год которую банки выдают по программе военная ипотека, хотя на практике она ниже, так как не учтен возраста заемщика). 

Итого, он сможет приобрести квартиру стоимостью 4.15 млн. рублей.

Если банк выдаст меньше чем 2.2 млн. рублей (а именно так и будет с учетом возраста  заемщика, и составит порядка 1.7 млн. рублей, в лучшем случае). Получаем :

1.6  млн. рублей (ЦЖЗ) + 350 тысяч рублей (доход с продажи квартиры)+1.7 млн. рублей (сумма кредита) = 3,65 млн. рублей

Напомню что необходимо 4,8 млн. рублей.

Соответственно, для достижения поставленной цели, необходимо изыскать недостающие 0,75 - 1,15 млн.рублей.(где взять ? Можно добавить средств путем потребительского кредита или собственные накопления) !!!


Итак, нашему военнослужащему остается принять решение, стоит или не стоит продаать квартиру, купленную по программе "Военная ипотека"

Если нет, но хочется - есть альтернативный вариант, который позволит, при правильной реализации, остаться с квартирой по ВИ и  стать обладателем еще одной, более просторной, квартиры!  Готов поделится этим с Вами!

Генеральный директор ООО "Столица Квартир" Чмеленко Владимир