наверх
Главная \ Новости \ Новостройки дешеветь не будут

Новостройки дешеветь не будут

« Назад

Новостройки дешеветь не будут 30.01.2015 00:23

Ситуация, которая сложилась на отечественном рынке недвижимости, очень сложная, прогнозы экспертов разнятся и возникают опасения за сам рынок жилья. На вопросы "Вести.Недвижимость" ответил руководитель Департамента аналитики и консалтинга компании "БЕСТ-Новострой" Сергей Лобжанидзе.

— Согласны ли вы с утверждением, что на рынке недвижимости сейчас серьезный кризис, и будущее непонятно? Эксперты делают диаметрально противоположные прогнозы.

Элита— Пока что рынок недвижимости с кризисом в полной мере не столкнулся: наоборот, все участники рынка отметили существенный рост продаж в октябре — декабре 2014 года. По некоторым прогнозам, аналогичное поведение спрос продемонстрирует в январе-феврале 2015 года. Но большинство участников рынка считают, что пик продаж связан с повышенной активностью отложенного спроса, связанного с желанием обезопасить вложения и некоторым образом сохранить средства. Поэтому, когда доступные сбережения будут вложены, а те, кто собирался воспользоваться ипотекой, поменяют свои планы, отложив покупку до тех пор, пока ставки не вернутся на приемлемый уровень, на рынке произойдет определенный спад. На рынке недвижимости тренды возникают достаточно плавно, поэтому определенной точкой невозврата окажется, скорее, март-апрель нынешнего года. Определенно, возникновение в этом периоде программ поддержки ипотечного кредитования самым положительным образом скажется на выживании профессиональных участников рынка.

— В некоторых сегментах недвижимости цены растут, в некоторых падают, а где-то вообще стоят на месте. Насколько снижение, повышение или "простаивание" стоимости квадратного метра на одном ценовом уровне сказывается на российском рынке недвижимости?

— По итогам годового отчета, подготовленного специалистами компании "БЕСТ-Новострой", который посвящен анализу структурных изменений в различных сегментах первичной жилой недвижимости Московского региона по итогам 2014 года, единственным сегментом, который показал отрицательную динамику за год, оказался сегмент эконом- и комфорт-класса в Москве — за счет выхода на рынок значительного количества объектов на начальных стадиях строительной готовности цены в рублевом эквиваленте снизились на 3 процента. Бизнес-, эконом- и комфорт-класс Новой Москвы показал рост цен от 6 до 16 процентов, элитный сегмент Москвы вырос на 20 процентов в рублевом эквиваленте (в долларовом — упал на 6 процентов), бизнес-класс Москвы вырос на 11 процентов.

На рынке недвижимости тренды формируются очень плавно, поэтому в настоящий момент говорить о каких-то фактических данных, показывающих негативные изменения на рынке, рано. Однако прогнозы в то же время достаточно пессимистичные в связи с общим ухудшением экономической обстановки. Первые данные мы увидим по итогам первого квартала 2015 года, которые смогут объективно, в цифрах, показать фактическую картину на рынке.

На вторичном рынке с лета 2014 года наблюдается формирование полярной сегментации, когда разница между ликвидным и неликвидным предложением имеет тенденцию к увеличению. В условиях кризиса эта тенденция, конечно, продолжится, и "плохая" недвижимость начнет терять в цене более активно – это связано и с выводом на рынок первичной недвижимости в проектах, которые будут введены в эксплуатацию, и с резким увеличением сроков экспозиции неликвидных квартир.

— Чем нынешние проблемы рынка недвижимости могут обернуться? Он станет более доступен покупателю, и какие последствия ожидают застройщиков?

— Едва ли можно будет говорить о том, что жилье вследствие кризиса станет доступнее. Ведь кризис охватывает все сферы экономики, сказывается в том числе и на уровне доходов населения, возрастает риск увольнений и сокращений. А ипотека как основной инструмент поддержки платежеспособного спроса уже, как мы видим, становится недоступной для большинства потенциальных заемщиков, снижается объем выдаваемых банками кредитов, и объем наличных денег резко снижается. Возрастут издержки девелоперов, а это неизбежно скажется на цене 1 квадратного метра. Поэтому кризис не поможет сделать жилье доступнее, если только мы не говорим о реализации премиальных сегментов, что, конечно, к массовому жилью никакого отношения не имеет.

— Какое жилье сейчас более популярно — новостройки или вторичка? Куда предпочитают вкладываться покупатели? И нет ли переизбытка новостроек, которые девелоперы никак не могут реализовать?

— Согласно данным Росреестра, вторичная недвижимость как наиболее понятный формат недвижимости, реализация которого происходит на основании договоров купли-продажи, пользуется большим спросом, по сравнению с первичной недвижимостью. Это связано с множеством особенностей, одной из которых является сложившийся стереотип недоверия к качеству строительства, исполнению застройщиком всех взятых на себя обязательств и соблюдению сроков строительства. Иными словами, совершая сделку на вторичном рынке, покупатель всегда точно понимает, что покупает, а на первичном рынке рисков несравненно больше.

Но все же ажиотажным спросом пользовались в ноябре-декабре и пользуются сейчас новостройки на финальной стадии строительства (со сроком ввода первый квартал 2015 года) и квартиры в уже сданных корпусах. Именно эти предложения – наиболее дорогие на рынке первичной недвижимости, но и они же – наиболее интересны для потребителей, потому что возможные недостатки для покупателей очевидны, а уровень цен ниже, чем квартиры на вторичном рынке в локации.

— Как вы прокомментируете прогноз, что к началу 2016 года стоимость жилья в Москве и области может снизиться на 15-20 процентов? Есть ли такие опасения?

— В первую очередь необходимо уточнить, что речь идет о расчете цен в рублях, так как за счет падения курса национальной валюты относительно доллара и евро рынок недвижимости просел в среднем на 40-50 процентов в долларовом эквиваленте.

На первичном рынке мы прогнозируем рост цен в объектах с хорошей динамикой строительства — в среднем не менее 10-15 процентов в год. Что касается рынка вторичной недвижимости, то снижение цен произойдет, в первую очередь, в объектах старого фонда, непривлекательные квартиры в спальных районах, но падения цены на уровне 20 процентов к концу года ждать не стоит, поскольку эти объекты не являются переоцененными, как это было, например, в 2008 году. Качественное вторичное жилье, в том числе в домах, построенных по индивидуальным проектам после 2000 года, дешеветь не будет.

— Насколько актуальна проблема недостроенных домов, когда застройщики начали возводить здание и даже продали часть квартир на уровне котлована, а потом не сумели довести дело до конца? И насколько опасно сейчас покупать квартиру на уровне котлована?

— Да, риск того, что некоторые проекты будут заморожены, сегодня как нельзя актуален. Но оценивать степень риска необходимо для каждого проекта в отдельности. Сейчас нас в первую очередь ждет переоценка привлекательности проектов – от ажиотажного роста спроса на одни до потери покупателей в других. Если у застройщика большинство новостроек в портфеле — рисковые, когда, например, нет ни одного реализованного проекта, это прямо повлияет на его рыночную устойчивость. По ДДУ можно покупать и на котловане, но при этом обратить внимание на портфель проектов: много ли у компании еще незавершенных строек, а сколько уже успешно завершены, проверить документы на земельный участок, список финансовых партнеров и так далее. Однако надо помнить, что на 100% исключить риск недостроя может только покупка квартиры в уже введенном в эксплуатацию доме.

— Что можете посоветовать сейчас покупателям жилья? Надо сейчас покупать или есть смысл подождать снижения стоимости квадратного метра?

— Снижения цен в востребованных новостройках ждать не стоит: в некоторых проектах формируются очереди из желающих купить квартиры, в таких условиях застройщики пересматривают прайс-листы несколько раз в месяц. Покупать нужно сейчас. Даже если, например, к лету, когда накал эмоций спадет, застройщики начнут вводить акции и скидки, снижения уровня цен до предновогоднего уровня маловероятно.

— Какие проблемы ждут покупателей и девелоперов в ближайшее время?

— Покупатели столкнутся с отсутствием доступной ипотеки. В банках-лидерах ипотечного кредитования ставки уже выросли до 14,95 процентов, АИЖК поднял ставку по ипотеке до 15,9 процентов. В целом очевидно, что без специальных государственных программ поддержки ипотечного кредитования невозможно продолжительно существовать в ситуации, когда ставки по ипотеке ниже основной ставки. С учетом того, что доля ипотечных сделок на первичном рынке достаточно высока (в среднем 50, а в отдельных проектах достигает и 80  процентов), отток ипотечников неизбежно скажется на снижении количества сделок в 2015 году и может достигнуть до 25 процентов от общего количества сделок. И это уже проблема не только покупателей, но и девелоперов, которые привлекают средства дольщиков на строительство своих проектов. Снижение объемов продаж ударит по тем компаниям, которые сильно закредитованы и в чьих портфелях много рискованных проектов

— Можете дать прогноз о том, как будет развиваться ситуация на рынке недвижимости в этом году? Какие перспективы?

— На текущий момент, в сложившейся ситуации прогнозы скорее пессимистичны. Это связано и с резким ростом основной ставки и, как следствие, с резким ростом ставок по ипотеке, и с недоступностью денег для крупных банков и застройщиков в отрасли, и со снижением покупательской способности экономически активной части населения. В условиях формирующегося смешанного типа экономики — "частно-государственного" — целевые государственные программы, вовремя внедренные (потому что пока, к сожалению, на примере фондового рынка можно заключить, что реакция правительства запаздывает) смогут несколько смягчить негативный эффект.

Георгий Трушин


Комментарии


2015-07-15 04:29:19 Ой #
Не могу не согласиться с тем что цены у нас никогда не падали. Если что то дорожает то обратно цена не возвращается. Но жильё не морковка, в денежном отношении оно вообще не доступно без ипотеки. А морковку всегда можно купить. Все покупки на конец 2014 и начало 2015 это был пик и он пройден. А вот пик спада спроса нет. Квадратные метры подорожали однозначно, а зарплаты у людей не выросли, выросла только ипотека. А она является основным средством платежа, но люди её и тогда то не особо тянули, а щас так вообще труба 15% на вторичку. Одназначно покупатели прижмутся и будут выжидать момент, а он может наступить к новому году. Но и то я сильно сомневаюсь что будет такой же спрос. Спрос будет всегда, но продавцам придётся побороться за покупателя.

Ответить / Цитировать

Добавить комментарий *Имя:


*E-mail:


*Комментарий: